Imposition des revenus locatifs en Belgique : guide complet

Comment sont taxés les revenus locatifs en Belgique ?

Déclaration des revenus immobiliers

En Belgique, les revenus locatifs des biens loués à des particuliers sont généralement taxés sur la base du revenu cadastral (RC) indexé et majoré de 40%, plutôt que sur les loyers réels perçus. Le RC est une estimation annuelle de la valeur locative d’un bien immobilier établie par l’administration fiscale. Cette méthode d’imposition simplifie le calcul, mais peut entraîner une charge fiscale différente selon la valeur réelle des loyers.

Le revenu cadastral est un montant fixé par l’administration fiscale et est censé représenter le revenu net moyen annuel que le propriétaire pourrait tirer de son bien en le louant. Ce montant est indexé chaque année pour tenir compte de l’inflation. En Belgique, le revenu cadastral indexé est ensuite majoré de 40% pour déterminer la base imposable. Cette méthode peut parfois être avantageuse pour les propriétaires, car elle peut conduire à une imposition inférieure à celle qui résulterait de la déclaration des loyers réels, surtout dans les zones où les loyers sont élevés.

Par exemple, si le RC non indexé de votre bien est de 1.000 euros et le coefficient d’indexation pour l’année de revenus est de 2,1763, le RC indexé est de 2.176,3 euros. La base imposable sera donc de 2.176,3 euros majorés de 40%, soit 3.046,82 euros. Si vous êtes dans la tranche marginale de 50%, l’impôt dû sera de 1.523,41 euros. Cela signifie que, bien que vos revenus réels puissent être plus élevés, la base imposable est calculée de manière standardisée, ce qui peut simplifier la gestion fiscale pour les propriétaires.

Précompte immobilier

Le précompte immobilier est un impôt annuel que tout propriétaire en Belgique doit payer. Il est calculé sur la base du revenu cadastral indexé et peut être majoré par des centimes additionnels communaux, provinciaux et régionaux. Le montant du précompte immobilier varie donc en fonction de la localisation du bien et des politiques fiscales locales.

Ce précompte est payé directement aux autorités fiscales et constitue une avance sur l’impôt des personnes physiques dû par le propriétaire. Le pourcentage appliqué au revenu cadastral pour déterminer le précompte varie en fonction de la région et de la commune où se situe le bien. Par exemple, en Région bruxelloise, le pourcentage est différent de celui appliqué en Région flamande ou wallonne. En plus de cela, des centimes additionnels peuvent être ajoutés par les communes et les provinces, augmentant ainsi le montant total à payer.

Pour illustrer, si le RC indexé de votre bien est de 2.000 euros et que le pourcentage de précompte immobilier est de 2,5%, le montant du précompte sera de 50 euros. Cependant, avec les centimes additionnels, ce montant peut augmenter considérablement. Par exemple, si la commune ajoute 250 centimes additionnels, le précompte total pourrait s’élever à 500 euros. Ces variations régionales et communales doivent être prises en compte par les propriétaires pour une planification fiscale précise.

Cette imposition annuelle doit être payée indépendamment de la situation de location du bien. Ainsi, même si le bien n’est pas loué pendant une partie de l’année, le propriétaire est tenu de payer le précompte immobilier. En cas de non-paiement, des intérêts de retard et des pénalités peuvent être appliqués.

Comment sont imposés les biens meublés et loués à des fins professionnelles ? 

Pour les biens meublés

Pour les biens loués meublés, la fiscalité est un peu plus complexe. Les revenus sont divisés en deux catégories : les revenus immobiliers et les revenus mobiliers.

Le fisc considère que 60% du loyer porte sur l’immobilier et 40% sur le mobilier, sauf indication contraire dans le bail. Les revenus mobiliers sont imposés distinctement à 30% après une déduction forfaitaire de 50% pour frais.

Cette division reflète la réalité économique selon laquelle les meubles loués avec le bien immobilier génèrent également des revenus. Par conséquent, cette imposition vise à capturer de manière équitable les revenus de l’ensemble de l’actif loué. La déduction forfaitaire de 50% des revenus mobiliers permet de couvrir les frais d’entretien, de remplacement et d’amortissement des meubles.

Par exemple, si vous louez un appartement meublé pour 1.000 euros par mois, 400 euros seront considérés comme des revenus mobiliers. Après déduction de 50%, soit 200 euros, ces revenus seront imposés à 30%, ce qui donne un impôt de 60 euros par mois sur la partie mobilière. Les 600 euros restants seront imposés en tant que revenus immobiliers selon les règles applicables au revenu cadastral. Ainsi, la partie mobilière du revenu est traitée distinctement pour refléter sa nature différente et les coûts associés à la fourniture et à l’entretien des meubles.

Pour les biens loués à des fins professionnelles

Si un bien est loué à des fins professionnelles, le propriétaire est imposé sur les loyers réels perçus, après déduction d’un forfait de 40%. Ce forfait est toutefois limité à deux tiers du revenu cadastral revalorisé. Cette règle vise à équilibrer l’imposition en tenant compte des frais inhérents à la location professionnelle tout en empêchant les abus.

Par exemple, pour un bien avec un RC de 1.000 euros et un coefficient de revalorisation de 4,86, le maximum de déduction serait de 3.240 euros. Si les loyers annuels s’élèvent à 15.000 euros, le montant imposable après déduction serait de 11.760 euros. La base imposable est donc calculée de manière à refléter les revenus réels du propriétaire tout en tenant compte des frais déductibles jusqu’à une certaine limite.

L’utilisation professionnelle d’un bien loué peut inclure des bureaux, des magasins, des cabinets médicaux, ou tout autre type d’utilisation professionnelle. Dans ces cas, les loyers réels perçus sont généralement plus élevés que ceux perçus pour des usages résidentiels, justifiant ainsi une approche différente en matière d’imposition. De plus, l’impact fiscal de la location à des fins professionnelles doit être soigneusement pris en compte lors de la fixation des loyers et de la rédaction des contrats de bail pour s’assurer de la conformité et de l’optimisation fiscale.

Quelles sont les déductions fiscales et les optimisations de l’impôt ? 

Les intérêts hypothécaires

Les propriétaires peuvent déduire les intérêts payés sur des prêts hypothécaires contractés pour l’acquisition, la construction ou la rénovation de leur bien immobilier. Cette déduction peut réduire significativement le montant imposable et, par conséquent, l’impôt dû. Les intérêts déductibles sont soustraits du montant total des revenus immobiliers.

Cette déduction s’applique non seulement aux intérêts payés sur les prêts hypothécaires classiques, mais aussi aux intérêts payés sur les prêts à tempérament ou autres formes de crédit immobilier, à condition que ces prêts soient utilisés pour financer des projets liés à l’immobilier. Par exemple, si un propriétaire a contracté un prêt pour rénover un appartement destiné à la location, les intérêts de ce prêt peuvent être déduits des revenus immobiliers imposables. Cela permet de réduire le revenu net imposable, et donc l’impôt dû, tout en encourageant les investissements dans l’entretien et l’amélioration des biens locatifs.

Autres déductions fiscales

D’autres frais peuvent également être déduits, tels que les frais de gestion, les primes d’assurance, et les frais de réparation et d’entretien. Ces déductions doivent être justifiées par des documents probants et respecter les conditions fixées par l’administration fiscale. En optimisant ces déductions, les propriétaires peuvent réduire leur charge fiscale et améliorer la rentabilité de leur investissement.

• Frais de gestion : Les frais payés à une agence de gestion locative pour l’administration et la gestion quotidienne du bien peuvent être déduits. Cela inclut les honoraires pour la recherche de locataires, la collecte des loyers, la gestion des contrats de bail et l’organisation des réparations.
• Primes d’assurance : Les primes d’assurance habitation, assurance propriétaire non occupant (PNO), et autres assurances spécifiques liées à la protection du bien immobilier peuvent également être déduites. Par exemple, une assurance couvrant les risques de loyers impayés ou les dommages causés par les locataires.
• Frais de réparation et d’entretien : Les coûts engagés pour les réparations courantes et l’entretien régulier du bien sont déductibles. Cela inclut les travaux de peinture, les réparations de plomberie, le remplacement d’équipements défectueux, et l’entretien des espaces communs. Il est important de conserver toutes les factures et les reçus pour justifier ces dépenses.
• Autres frais déductibles : Les frais administratifs, tels que les honoraires de notaire, les frais de comptabilité, et les dépenses de déplacement pour la gestion du bien immobilier, peuvent également être pris en compte. De plus, les frais de publicité pour la recherche de nouveaux locataires ou la promotion du bien peuvent être déduits.

Cas particuliers

Usage mixte

Pour les biens utilisés à la fois à des fins privées et professionnelles, il est essentiel de distinguer les parties privées et professionnelles dans le contrat de bail. Si cela est correctement indiqué et le bail enregistré, chaque partie sera imposée selon les règles qui lui sont applicables. Par exemple, la partie privée sera imposée sur la base du RC indexé majoré de 40%, tandis que la partie professionnelle sera imposée sur les loyers réels après déduction forfaitaire.

Il est crucial que le contrat de bail précise clairement la répartition entre l’usage privé et professionnel pour éviter toute confusion fiscale. En absence de cette distinction ou si le bail n’est pas enregistré, l’administration fiscale pourrait considérer que l’ensemble du bien est utilisé à des fins professionnelles, entraînant une imposition sur les loyers réels pour la totalité du bien, ce qui pourrait être fiscalement désavantageux. Par conséquent, il est conseillé de consulter un conseiller juridique ou fiscal pour s’assurer que le bail est correctement structuré et enregistré.

Sous-location

Si un locataire sous-loue le bien, le propriétaire reste imposé selon l’usage initial déclaré. Cependant, le locataire devra déclarer les revenus issus de la sous-location comme des revenus divers, imposés à 30%.

La sous-location peut compliquer la gestion fiscale des revenus locatifs. Le propriétaire doit s’assurer que le contrat de location initial permet la sous-location et que cette sous-location est conforme aux lois locales. Le locataire, de son côté, doit déclarer les revenus de sous-location dans sa propre déclaration fiscale sous la catégorie des revenus divers. Le propriétaire peut exiger une copie de la déclaration de sous-location pour ses dossiers afin de garantir que toutes les parties respectent leurs obligations fiscales.

Vente avec plus-value

La plus-value réalisée lors de la vente d’une résidence secondaire est imposable si la vente intervient dans les cinq ans suivant l’achat. Le taux d’imposition est de 16,5%. Au-delà de cinq ans, la plus-value est exonérée. Il est important de noter que des règles spécifiques s’appliquent en cas de donation du bien avant la vente.

En cas de vente avec plus-value, la date d’acquisition et la date de vente sont essentielles pour déterminer la période de détention et l’imposition applicable. Si le bien est vendu dans les cinq ans suivant son acquisition, la plus-value est calculée comme la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, ajustée pour tenir compte de certaines dépenses admissibles comme les frais de notaire et les coûts de rénovation. Pour les biens reçus en donation, si la vente intervient dans les trois ans suivant la donation, la plus-value est également imposable. Les propriétaires doivent donc planifier soigneusement la vente de leurs biens immobiliers pour minimiser l’impact fiscal.

Location par une société de patrimoine

Les revenus locatifs d’une société de patrimoine sont soumis à l’impôt des sociétés au taux de 25%. Tous les frais professionnels encourus pour la gestion du bien sont déductibles. Bien que cela puisse offrir des avantages fiscaux, retirer des fonds de la société sous forme de salaire ou de dividendes entraînera des impôts supplémentaires.

La création d’une société de patrimoine peut être avantageuse pour structurer la gestion des biens immobiliers et optimiser la fiscalité. Tous les frais liés à la gestion des biens, y compris les frais de gestion, d’entretien et de réparation, sont déductibles du revenu imposable de la société, réduisant ainsi la base imposable. Cependant, les propriétaires doivent être conscients que tout retrait de fonds de la société sous forme de salaire ou de dividendes sera soumis à des impôts supplémentaires, souvent à des taux plus élevés que l’impôt sur les sociétés. Une planification fiscale et successorale approfondie est donc nécessaire pour maximiser les avantages de cette structure juridique.