Ce qui est interdit au bailleur pendant une location en Belgique

Imposer des moyens de paiement

Les propriétaires ne peuvent pas imposer un mode de paiement spécifique aux locataires. Le locataire a le droit de choisir son mode de paiement préféré, que ce soit par virement bancaire, chèque, ou en espèces dans certaines limites légales.

• Paiement par virement bancaire : c’est le mode de paiement le plus courant et recommandé pour sa traçabilité et sa sécurité. Le locataire peut effectuer des virements mensuels automatiques pour plus de commodité.
• Paiement par chèque : bien que moins courant, le paiement par chèque reste une option viable. Le propriétaire doit accepter ce mode de paiement si le locataire le choisit.
• Paiement en espèces : les paiements en espèces sont autorisés pour des montants ne dépassant pas une certaine limite légale. Cependant, pour des montants élevés, il est recommandé d’opter pour des modes de paiement plus traçables comme le virement bancaire.

Le propriétaire ne peut refuser un paiement en espèces si le montant ne dépasse pas les limites légales, mais il est conseillé de convenir d’un mode de paiement pratique et sûr pour les deux parties.

Imposer le choix de l’assurance

Le propriétaire ne peut pas obliger le locataire à souscrire une assurance auprès d’un assureur spécifique. Bien que l’assurance habitation soit obligatoire, le choix de l’assureur reste à la discrétion du locataire, tant que la couverture répond aux exigences stipulées dans le contrat de bail.

• Assurance habitation : le locataire doit fournir une preuve de souscription à une assurance habitation couvrant les risques locatifs tels que les incendies, les dégâts des eaux, et autres dommages.
• Choix de l’assureur : le locataire a la liberté de choisir l’assureur qui lui convient le mieux en fonction de ses besoins et de son budget. Le propriétaire ne peut imposer une compagnie d’assurance spécifique.
• Vérification : le propriétaire peut vérifier que l’assurance souscrite par le locataire est conforme aux exigences du bail, mais il ne peut pas interférer dans le choix de l’assureur.

Ne pas respecter la vie privée du locataire

Le propriétaire ne peut pas entrer dans le logement sans autorisation préalable du locataire. Les visites doivent être planifiées et le locataire doit en être informé à l’avance.

• Notification des visites : toute visite prévue par le propriétaire, qu’elle soit pour des réparations, des inspections ou des visites avec de futurs locataires, doit être notifiée au locataire à l’avance. La durée du préavis dépend des termes du contrat de bail, mais un préavis d’au moins 24 heures est généralement recommandé.
• Accord du locataire : le locataire doit donner son consentement pour toute visite non urgente. En cas de désaccord, les visites ne peuvent pas avoir lieu sans résolution préalable.
• Situations d’urgence : en cas d’urgence, comme une fuite d’eau majeure ou un risque de sécurité, le propriétaire peut intervenir sans préavis. Cependant, ces situations doivent être clairement justifiées et documentées pour éviter les abus.
• Respect des heures de visite : les visites doivent être effectuées à des heures raisonnables pour ne pas perturber le quotidien du locataire. Les heures de nuit et les jours fériés doivent être évités, sauf en cas d’urgence absolue.

Imposer au locataire l’exécution de travaux non essentiels

Les propriétaires ne peuvent pas forcer les locataires à accepter des travaux non essentiels. Seuls les travaux nécessaires pour maintenir le logement en bon état, respecter les normes légales, ou améliorer l’efficacité énergétique peuvent être réalisés sans l’accord préalable du locataire. Les travaux de confort ou d’esthétique doivent être négociés.

• Travaux de maintenance : ces travaux sont essentiels pour garantir la sécurité et la fonctionnalité du logement. Ils comprennent la réparation des installations de plomberie défectueuses, l’entretien des systèmes de chauffage, et la réparation des fenêtres cassées. Le locataire doit être informé à l’avance, mais son accord explicite n’est pas nécessaire pour ces travaux.
• Travaux d’urgence : dans le cas d’une urgence, comme une fuite d’eau majeure ou une panne électrique grave, le propriétaire peut intervenir immédiatement pour effectuer les réparations nécessaires. Cependant, il doit informer le locataire dès que possible et expliquer la nature de l’urgence.
• Améliorations énergétiques : les travaux visant à améliorer l’efficacité énergétique, tels que l’installation de double vitrage ou l’isolation des murs, peuvent être entrepris sans le consentement du locataire, mais une notification préalable est obligatoire. Ces travaux bénéficient généralement à long terme aux deux parties en réduisant les coûts énergétiques.
• Travaux de confort et d’esthétique : ces travaux, comme la peinture des murs ou la rénovation de la cuisine, nécessitent l’accord préalable du locataire. Ils doivent être planifiés en tenant compte de la disponibilité et des préférences du locataire pour minimiser les désagréments.

Résilier le bail de manière abusive

En Belgique, la résiliation d’un bail par le propriétaire doit être justifiée et suivre les procédures légales. Les motifs peuvent inclure la reprise du logement pour usage personnel ou familial, des violations graves du contrat par le locataire, ou des travaux importants. Un préavis doit être respecté et le locataire doit être informé en temps opportun.

• Reprise pour usage personnel ou familial : si le propriétaire ou un membre de sa famille souhaite reprendre le logement, un préavis de six mois doit être donné. Le propriétaire doit fournir une justification claire et précise pour cette reprise.
• Violations graves du contrat : en cas de non-paiement répété des loyers ou de dégradations importantes du logement, le propriétaire peut résilier le bail. Un préavis de trois mois est requis, et des preuves des violations doivent être fournies.
• Travaux importants : si des travaux majeurs nécessitant la libération du logement sont prévus, le propriétaire peut résilier le bail avec un préavis de six mois. Les travaux doivent être clairement justifiés et documentés.

Ne pas justifier les charges locatives

Les propriétaires doivent justifier les charges locatives. Celles-ci doivent être clairement définies dans le contrat de bail et correspondre à des dépenses réelles. Le propriétaire doit fournir des preuves des charges, telles que des factures, et ne peut pas demander des montants non justifiés.

• Charges au réel : les charges doivent refléter les coûts réels engagés pour le logement, comme l’entretien des parties communes, les frais de chauffage collectif, et les taxes locales. Chaque année, le propriétaire doit fournir un relevé détaillé des charges avec des pièces justificatives.
• Charges forfaitaires : si le bail prévoit un montant forfaitaire pour les charges, ce montant doit être clairement indiqué dans le contrat et ne peut pas être modifié unilatéralement par le propriétaire. Les charges forfaitaires couvrent généralement des services comme l’eau, le gaz, et l’électricité.
• Régularisation des charges : à la fin de chaque période de facturation, le propriétaire doit procéder à une régularisation des charges en fonction des dépenses réelles. Les locataires doivent recevoir les justificatifs correspondants pour comprendre les ajustements effectués.

La non-restitution du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire à la fin du bail, déduction faite des éventuels loyers impayés ou des coûts de réparation justifiés. En Belgique, le propriétaire dispose d’un délai maximum de deux mois après la fin du bail pour restituer le dépôt de garantie, après déduction des éventuelles sommes dues.

• État des lieux de sortie : un état des lieux de sortie doit être réalisé pour comparer l’état actuel du logement à celui décrit dans l’état des lieux d’entrée. Toute dégradation dépassant l’usure normale peut justifier une déduction du dépôt de garantie.
• Justification des déductions : si des sommes sont retenues du dépôt de garantie, le propriétaire doit fournir des justificatifs, tels que des devis ou des factures, pour les réparations effectuées. Sans ces justificatifs, le locataire peut contester les déductions.
• Délai de restitution : le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie dans les deux mois suivant la fin du bail. Si ce délai n’est pas respecté, le locataire peut engager des démarches légales pour récupérer son dépôt.

Une discrimination quelconque

Le propriétaire ne peut pas discriminer les locataires sur la base de critères tels que l’origine ethnique, la religion, le sexe, l’orientation sexuelle, ou la situation familiale. La discrimination est illégale et passible de sanctions sévères en Belgique.

• Sélection des locataires : la sélection des locataires doit se baser uniquement sur des critères objectifs tels que la solvabilité et les références. Toute forme de discrimination fondée sur l’origine ethnique, la religion, le sexe, l’orientation sexuelle, ou la situation familiale est strictement interdite.
• Publicité non discriminatoire : les annonces de location doivent être rédigées de manière non discriminatoire. Elles ne doivent pas contenir de clauses ou de conditions excluant certains groupes de personnes.
• Sanctions : en cas de discrimination avérée, les propriétaires peuvent être poursuivis en justice et condamnés à des amendes sévères. Les locataires victimes de discrimination ont le droit de déposer une plainte auprès des autorités compétentes.