Louer vide ou meublé : quelle est la meilleure option pour les propriétaires

Louer vide ou meublé ? Qu’est-ce qu’une location meublée ?

Définition et conditions d’une location meublée

Une location meublée implique que le propriétaire met à disposition du locataire un bien entièrement équipé avec tous les meubles et appareils nécessaires. Cela inclut généralement un lit, une table, des chaises, une armoire, un réfrigérateur, une cuisinière, et parfois même des éléments comme la vaisselle, les ustensiles de cuisine et le linge de lit.

Pour être considérée comme meublée, la location doit permettre au locataire de vivre confortablement sans avoir à acheter des meubles ou des appareils électroménagers supplémentaires.

Différences avec la location vide

Dans une location vide, le propriétaire ne fournit que le logement, sans aucun meuble ni équipement (à l’exception des équipements sanitaires de base). Le locataire doit donc apporter ses propres meubles et appareils. Ce type de location est souvent préféré par les locataires souhaitant s’installer à long terme, car ils peuvent personnaliser l’espace à leur goût.

Quels sont les avantages et inconvénients de la location meublée

Avantages pour les propriétaires

Loyer plus élevé 

Les biens meublés peuvent souvent se louer entre 10% et 30% plus cher que les biens vides. Cette majoration s’explique par le confort supplémentaire et la praticité offerts aux locataires. Le loyer plus élevé permet de compenser l’investissement initial dans les meubles et les équipements nécessaires pour rendre le logement attrayant et fonctionnel.

Flexibilité du bail 

Les baux de courte durée sont plus fréquents, offrant plus de flexibilité pour le propriétaire. Par exemple, un bail meublé peut être conclu pour une durée de 12 mois ou même 9 mois pour les étudiants. Cette flexibilité est particulièrement utile si le propriétaire souhaite récupérer son bien plus rapidement ou s’il prévoit de l’utiliser pour des séjours personnels ou familiaux.

Avantages fiscaux 

En Belgique, la fiscalité des revenus provenant de la location de meubles peut être avantageuse. Le revenu tiré de la location du mobilier est considéré comme un revenu mobilier, distinct des revenus fonciers. Après un abattement de 50%, ce revenu est imposé à un taux de 15%, ce qui peut être plus favorable que l’imposition des revenus fonciers traditionnels.

Avantages de la location meublée pour les locataires

Praticité 

Les locataires peuvent emménager sans avoir à acheter de meubles. Cela est particulièrement attractif pour les personnes qui n’ont pas encore acquis leur propre mobilier ou pour celles qui préfèrent éviter les tracas liés à l’achat, au transport et à l’installation de meubles. Un logement meublé permet un déménagement rapide et facile, ce qui est idéal pour les étudiants, les expatriés ou les professionnels en déplacement temporaire.

Flexibilité 

Louer un logement meublé est idéal pour les personnes en déplacement temporaire, comme les étudiants, les expatriés ou les professionnels en mission courte. Ces locataires apprécient la possibilité de déménager rapidement sans avoir à s’inquiéter de vendre ou de transporter leurs meubles. Les contrats de courte durée sont adaptés à leurs besoins temporaires et offrent une grande souplesse.

Inconvénients de la location meublée pour les propriétaires

Turnover plus élevé 

Les baux courts peuvent entraîner une vacance locative plus fréquente. Les locataires des biens meublés, souvent en déplacement temporaire, peuvent changer plus régulièrement, ce qui signifie que le propriétaire doit trouver de nouveaux locataires plus fréquemment. Cette rotation plus élevée peut augmenter les périodes où le bien reste inoccupé, réduisant ainsi les revenus locatifs.

Coûts de maintenance 

Les meubles et appareils peuvent nécessiter des réparations ou des remplacements fréquents. Le mobilier, en particulier les éléments souvent utilisés comme les lits, les canapés, et les appareils électroménagers, s’use avec le temps et l’utilisation. Les propriétaires doivent donc être prêts à investir régulièrement dans l’entretien et le remplacement de ces articles pour maintenir le bien en bon état et attractif pour les locataires.

Risques de dégradation 

Les biens meublés sont souvent plus exposés à des dégradations dues à l’utilisation régulière des meubles et des appareils. Les locataires ne prennent pas toujours autant soin des meubles qui ne leur appartiennent pas, ce qui peut entraîner une usure prématurée ou des dommages. Les propriétaires doivent être préparés à gérer ces risques et à effectuer des inspections régulières pour identifier et résoudre les problèmes rapidement.

Avantages et inconvénients de louer vide

Avantages de louer vide pour les propriétaires

Stabilité des locataires 

Les locataires qui apportent leurs propres meubles sont souvent plus enclins à rester longtemps. En investissant dans leurs propres meubles et en décorant selon leurs goûts, les locataires développent un sentiment d’appartenance et de confort dans le logement, ce qui les incite à prolonger leur séjour. Cela réduit le turnover et les périodes de vacance locative, permettant aux propriétaires de bénéficier d’une source de revenu plus stable et prévisible.

Moins de maintenance 

Moins de risques de dégradations puisque les locataires utilisent leurs propres meubles. Les propriétaires n’ont pas à se soucier des réparations ou des remplacements de meubles et d’appareils électroménagers. Cela réduit les coûts d’entretien et les tracas liés à la gestion des biens meublés. Les locataires sont généralement plus soigneux avec leurs propres meubles, ce qui minimise les risques de dégradations du bien loué.

Baux plus longs 

Les baux pour les locations vides sont généralement de plus longue durée, réduisant le turnover. En Belgique, les contrats de location vide sont souvent établis pour des durées de trois ans ou plus. Cette durée plus longue offre une plus grande sécurité au propriétaire, car elle assure un revenu locatif continu sur une période plus étendue. De plus, les locataires qui signent des baux plus longs sont souvent plus sérieux et stables, ce qui simplifie la gestion locative.

Avantages de louer vide pour les locataires

Personnalisation 

Les locataires peuvent meubler et décorer l’espace selon leurs goûts et besoins. Cela leur permet de créer un environnement de vie qui leur est propre, favorisant un sentiment de bien-être et de satisfaction. La possibilité de personnaliser leur espace de vie peut également rendre les locataires plus enclins à rester à long terme, réduisant ainsi les perturbations fréquentes liées aux déménagements.

Sécurité à long terme 

Les baux plus longs offrent plus de stabilité. Les locataires bénéficient de la sécurité de savoir qu’ils peuvent rester dans le logement pendant plusieurs années, ce qui leur permet de planifier leur vie plus sereinement. Cette stabilité est particulièrement appréciée par les familles et les professionnels qui recherchent un environnement de vie stable et prévisible.

Inconvénients de louer vide pour les propriétaires

Loyer moins élevé 

Les loyers pour les biens vides sont généralement plus bas. Les propriétaires peuvent s’attendre à percevoir entre 10% et 30% de moins en loyer par rapport à un bien meublé. Bien que cette différence soit compensée par une stabilité accrue et des coûts de maintenance réduits, elle peut néanmoins représenter une perte de revenus potentiels, surtout dans les zones à forte demande locative.

Temps de mise en location 

Il peut être plus difficile et plus long de trouver un locataire pour un bien vide. Les locataires potentiels qui n’ont pas de meubles peuvent être dissuadés par l’idée d’investir dans l’ameublement, ce qui réduit le pool de candidats intéressés. De plus, les périodes de vacance peuvent être plus longues car le marché des locations vides est souvent moins dynamique que celui des meublés. Les propriétaires doivent être prêts à attendre plus longtemps pour trouver des locataires adéquats, ce qui peut affecter leur trésorerie.

Louer vide ou meublé ? Les aspects fiscaux et légaux

Fiscalité de la location meublée

Les revenus provenant de la location meublée sont imposés différemment des revenus fonciers classiques. En Belgique, le loyer des meubles est considéré comme un revenu mobilier et est imposé à un taux de 15% après un abattement de 50%. Cet abattement permet de réduire de moitié le montant imposable des revenus tirés de la location des meubles, offrant ainsi un avantage fiscal significatif. Les revenus du bien immobilier, en revanche, sont imposés sur la base du revenu cadastral indexé majoré de 40%. Cette majoration tient compte de l’inflation et des valeurs locatives actuelles. La combinaison de ces deux types de revenus peut offrir une fiscalité plus avantageuse pour les propriétaires de biens meublés, surtout si le loyer des meubles représente une part significative du loyer total.

Fiscalité de la location vide

Pour les locations vides, les revenus sont imposés comme des revenus fonciers. Cette imposition se base sur le revenu cadastral indexé, majoré de 40%. Le revenu cadastral est une estimation théorique du revenu que le bien pourrait générer. Ce revenu cadastral indexé est ensuite majoré pour refléter la valeur actuelle du marché. Bien que cette méthode soit généralement moins avantageuse que celle appliquée aux locations meublées, elle reste plus simple et directe. Les propriétaires de biens vides doivent toutefois être conscients que cette imposition peut entraîner une charge fiscale plus élevée, surtout si le revenu cadastral de leur bien est substantiel.

Louer vide ou meublé : contrats et durée des baux

Les contrats de location meublée sont généralement de courte durée, souvent un an renouvelable, ou même de neuf mois pour les étudiants. Cette flexibilité est avantageuse pour les locataires qui ont besoin de logements temporaires, comme les étudiants ou les expatriés. Cependant, elle peut également entraîner un turnover plus élevé, nécessitant plus de gestion de la part des propriétaires.

Les locations vides, en revanche, sont souvent conclues pour des durées plus longues, avec des baux de trois ans ou plus. Cette durée plus longue offre une plus grande sécurité aux propriétaires, car elle réduit le risque de vacance locative et assure un revenu locatif stable sur une période prolongée. Les contrats de longue durée sont également préférés par les familles et les professionnels qui recherchent une stabilité résidentielle.

 En Belgique, ces contrats peuvent inclure des clauses spécifiques sur les renouvellements et les résiliations, offrant une certaine flexibilité malgré leur durée initiale plus longue.