Comment calculer la rentabilité d'un investissement locatif ?

Quelles sont les bases du calcul de la rentabilité locative ? 

Définition et importance de la rentabilité d’un investissement locatif

La rentabilité locative mesure le rendement financier d’un bien immobilier loué par rapport au coût total de l’investissement. Elle permet d’évaluer la pertinence de l’investissement et d’anticiper les revenus futurs. Comprendre et calculer la rentabilité locative est essentiel pour prendre des décisions éclairées et maximiser les profits.

Facteurs influençant la rentabilité d’un investissement locatif

Plusieurs facteurs influencent la rentabilité locative :

• Loyer mensuel : le montant du loyer que vous pouvez demander est l’un des principaux déterminants de la rentabilité locative. Un loyer élevé par rapport au coût d’acquisition augmentera la rentabilité, mais il doit également être compétitif sur le marché local pour éviter des périodes de vacance prolongées.
• Taux de vacance : le pourcentage de temps où le logement est inoccupé affecte directement les revenus locatifs. Un taux de vacance élevé peut réduire considérablement la rentabilité, car il signifie des périodes sans revenu. 
• Tension locative : la demande de logements dans une zone spécifique joue un rôle crucial. Une forte demande locative (tension locative élevée) signifie qu’il est plus facile de trouver des locataires rapidement, ce qui peut réduire les périodes de vacance et permettre de fixer des loyers plus élevés. Investir dans des zones à forte tension locative peut donc améliorer la rentabilité.
• Turnover : les pertes financières dues à l’inoccupation du logement entre deux locataires, appelées turnover, peuvent également affecter la rentabilité. Moins il y a de turnover, plus la rentabilité est stable. Des stratégies de fidélisation des locataires, telles que l’entretien régulier et l’amélioration des installations, peuvent aider à réduire le turnover.

Comment calculer le rendement locatif brut ? 

Formule du rendement locatif brut

Le rendement locatif brut est le pourcentage de revenus générés par rapport au coût total de l’investissement. Il se calcule ainsi : 

Rendement locatif brut= [(Loyer annuel / (Prix d’achat+Travaux+Meubles)] ×100

Cette formule permet de déterminer combien un bien immobilier rapporte chaque année par rapport au coût initial d’achat et aux coûts associés, sans tenir compte des dépenses courantes comme l’entretien, les taxes et les assurances. Le rendement locatif brut est un indicateur de rentabilité simple mais utile pour comparer différents investissements potentiels.

Exemple de calcul du rendement locatif brut

Prenons l’exemple d’un appartement acheté à 250 000 € avec un loyer mensuel de 1 380 € et des charges de 120 € par mois. 

Pour calculer le loyer annuel charges comprises : Loyer annuel charges comprises = (1380 + 120) × 12 = 18000 €

Ensuite, le rendement locatif brut se calcule comme suit : Rendement locatif brut = (18000 / 250000) × 100 = 7,2%

Cela signifie que l’appartement rapporte 7,2 % de son coût total d’achat chaque année en revenus locatifs bruts. Ce pourcentage est utile pour comparer l’attractivité financière de différents biens immobiliers ou localisations avant de prendre une décision d’investissement.

Comment calculer le rendement locatif net ? 

Formule du rendement locatif net

Le rendement locatif net prend en compte les dépenses annuelles liées à la propriété, offrant une vue plus réaliste et précise de la rentabilité de l’investissement. Contrairement au rendement brut, le rendement net inclut les coûts récurrents et les frais associés à la gestion et à l’entretien de la propriété. 

Voici la formule pour calculer le rendement locatif net : Rendement locatif net=[(Loyer annuel−Depenses annuelles ) / (Prix d’achat+Frais d’achat)] × 100.

Les dépenses annuelles sont le plus souvent :

• Les frais de gestion locative

• Les assurances (incendie, habitation)

• Les frais d’entretien et de réparation

• Les impôts fonciers (précompte immobilier)

• Les frais de turnover en cas de vacance locative

Cette formule permet de déterminer combien vous gagnez réellement après avoir couvert toutes les dépenses nécessaires pour maintenir et gérer la propriété. Le rendement locatif net offre donc une évaluation plus précise et pragmatique de la rentabilité de l’investissement.

Exemple de calcul du rendement locatif net

Pour illustrer ce calcul, prenons l’exemple d’un appartement acheté à 250 000 € avec un loyer annuel de 18 000 € et des dépenses annuelles de 4 000 €. Les frais d’achat incluent des coûts comme les frais de notaire, les droits d’enregistrement et autres frais, totalisant 86 750 €.

Rendement locatif net= [(18000−4000)/(250000+86750)]×100= 4,1%

Dans ce calcul :

• Loyer annuel : 18 000 €
• Dépenses annuelles : 4 000 € (précompte immobilier, assurance incendie, turnover, frais d’entretien)
• Prix d’achat : 250 000 €
• Frais d’achat : 86 750 € (frais de notaire, droits d’enregistrement, TVA)

Ainsi, le rendement locatif net de l’appartement est de 4,1%, ce qui donne une image plus réaliste du rendement de l’investissement en tenant compte des dépenses opérationnelles.

Analyser le cash flow de l’investissement locatif

Définition du cash flow locatif

Le cash flow locatif est la différence entre les revenus locatifs et les coûts liés à la propriété, tels que les mensualités hypothécaires, les frais de gestion, les taxes et les dépenses d’entretien. Un cash flow positif signifie que les revenus locatifs sont supérieurs aux coûts, ce qui génère un revenu supplémentaire pour le propriétaire. Inversement, un cash flow négatif indique que les coûts dépassent les revenus, ce qui peut entraîner des pertes financières.

Le cash flow est un indicateur crucial de la santé financière de votre investissement locatif. Il permet d’évaluer la viabilité économique à court terme et de planifier les flux de trésorerie. Un cash flow positif offre une marge de sécurité pour faire face aux imprévus, financer des travaux de rénovation ou simplement augmenter votre revenu disponible. Il est essentiel de calculer régulièrement le cash flow pour s’assurer que votre investissement reste rentable.

Exemple de calcul du cash flow

Prenons l’exemple d’un appartement avec un loyer mensuel de 1 380 € et une mensualité hypothécaire de 1 360 €. Voici comment calculer le cash flow :

Cash flow=Loyer mensuel−Mensualité hypothécaire

Dans ce cas :

Cash flow=1380−1360=20 €

Cela signifie que chaque mois, après avoir payé la mensualité de votre prêt hypothécaire, vous disposez de 20 € de revenus supplémentaires. Ce cash flow peut être utilisé pour couvrir des dépenses imprévues, financer des améliorations de la propriété, ou simplement augmenter votre épargne.

Un cash flow positif, même modeste, indique que votre investissement est bien structuré et qu’il génère des revenus excédentaires. Il est important de surveiller régulièrement ces flux de trésorerie pour maintenir la rentabilité et identifier les opportunités d’amélioration.

Prendre en compte la plus-value de revente

Importance de la plus-value dans la rentabilité globale

La plus-value de revente est le bénéfice réalisé lorsque vous vendez un bien immobilier à un prix supérieur à celui auquel vous l’avez acheté. Elle représente une composante importante de la rentabilité globale de votre investissement locatif, car elle peut significativement augmenter le rendement total au fil du temps.

Investir dans l’immobilier ne se limite pas aux revenus locatifs ; il s’agit également de maximiser la valeur du bien. En Belgique, la plus-value moyenne annuelle est d’environ 5 %, ce qui signifie que la valeur des propriétés tend à augmenter, offrant ainsi des gains potentiels importants à long terme. La plus-value peut compenser des périodes de cash flow faible ou négatif, et constitue une réserve de valeur qui peut être réalisée lors de la vente du bien.

Statistiques de la plus-value immobilière en Belgique

Selon les données récentes, la plus-value annuelle en Belgique devrait se maintenir autour de 3,5 % à 5 % sur les prochaines années. Ces statistiques sont basées sur l’évolution historique des prix de l’immobilier dans différentes régions du pays. Certaines villes, comme Bruxelles, Anvers et Gand, connaissent des augmentations de valeur plus prononcées en raison de la demande élevée et des développements économiques.

Investir dans des zones en croissance ou en développement peut augmenter vos chances de réaliser une plus-value significative. Il est également important de suivre les tendances du marché immobilier et de tenir compte des facteurs économiques et démographiques qui peuvent influencer les prix de l’immobilier.

Comment optimiser la rentabilité locative d’un bien ? 

Optimisation fiscale : ce qu’il faut savoir

Utilisez les avantages fiscaux disponibles pour maximiser votre rentabilité. Par exemple, si vous avez souscrit un prêt hypothécaire, vous pouvez déduire les intérêts du prêt et les primes d’assurance-vie de vos impôts. D’autres déductions fiscales peuvent inclure les frais de gestion, les réparations et les améliorations de la propriété.

L’optimisation fiscale permet de réduire les coûts et d’augmenter le rendement net de votre investissement. Consultez un conseiller fiscal ou un expert en immobilier pour identifier toutes les déductions possibles et structurer vos finances de manière optimale.

Choisir la bonne localisation

Investissez dans des zones à forte demande locative pour assurer une occupation constante et des loyers compétitifs. Bruxelles, Namur et Charleroi sont des exemples de villes avec des rendements locatifs attractifs. Ces zones offrent de bonnes infrastructures, des opportunités d’emploi et une demande élevée de logements, ce qui peut conduire à une augmentation des loyers et à une faible vacance locative.

La localisation est un facteur clé de la rentabilité immobilière. En choisissant des quartiers bien desservis et en croissance, vous augmentez vos chances de maximiser la valeur de votre investissement et d’attirer des locataires de qualité.

Faire appel à une agence de gestion locative

Faire appel à une agence de gestion locative comme Optigestion peut simplifier la gestion de votre bien et optimiser votre rendement. Les agences de gestion locative prennent en charge les aspects administratifs, la recherche de locataires, la collecte des loyers, et l’entretien de la propriété, vous permettant de vous concentrer sur d’autres aspects de votre vie ou de vos investissements.

Une agence de gestion locative professionnelle garantit que votre bien est géré efficacement, réduisant les risques de vacance et de défaut de paiement. Pour plus d’informations et pour un accompagnement personnalisé, contactez-nous à Optigestion.